Fernablesbare Zähler bis Ende 2026: Was Hausverwaltungen jetzt wissen müssen

Erfassungsgeräte in zentral versorgten Mehrfamilienhäusern müssen in Zukunft fernablesbar sein, damit Verbräuche verbrauchsabhängig auf die Nutzer verteilt und ohne Betreten der Wohnung ermittelt werden können.

Für neu installierte Geräte gilt das bereits seit dem 1. Dezember 2021. Seit dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch Geräte verbaut werden, die interoperabel (schnittstellenoffen) und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sind. Für bereits verbaute, nicht fernablesbare Geräte gilt die Übergangsfrist bis Ende 2026 (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV)

Es existieren jedoch auch einige Ausnahmen: Ältere Geräte, die zwar fernablesbar, aber noch nicht Smart-Meter-Gateway-fähig und interoperabel sind, müssen beispielsweise erst bis zum 31. Dezember 2031 nachgerüstet oder ersetzt werden.

Je nach Bestand und Vertragslaufzeiten kann es jedoch wirtschaftlich sein, die älteren Geräte sofort auszutauschen, anstatt in wenigen Jahren denselben Verwaltungs- und Montageaufwand noch einmal zu haben.

• Gerätebestand pro Liegenschaft sichten und feststellen, welche Geräte noch nicht fernablesbar oder noch nicht Smart-Meter-Gateway-fähig sind.

• Prüfen, ob eine Ausnahme nach § 11 HeizkostenV greift, etwa bei Passivhäusern oder weil sich die Umrüstung nachweislich nicht innerhalb von zehn Jahren durch Einsparungen amortisiert.

• Umrüstung oder Austausch beauftragen und Montagetermine früh sichern, bevor die Kapazitäten der Anbieter Ende 2026 knapp werden.

• In Wohnungseigentümergemeinschaften die nötigen Beschlüsse rechtzeitig auf die Tagesordnung setzen.

Sobald fernablesbare Geräte verbaut sind, haben Nutzer Anspruch auf unterjährige Verbrauchsinformationen (uVI). Dies umfasst unter anderem den Verbrauch des Vormonats, die CO2-Kostenaufteilung, sowie Vergleiche zum Vormonat, zum Vorjahr und zu allgemeinen Durchschnittswerten (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV).

Für Geräte, die nach dem 1. Dezember 2022 installiert wurden, muss die uVI zwingend monatlich erfolgen. Klären Sie deshalb frühzeitig, wer diese Informationen bereitstellt und wie sie an die Nutzer gelangen, per Portal, App oder Brief.

Installiert ein Vermieter keine fernablesbaren Geräte, dürfen Mieter ihre Heizkostenrechnung um 3 Prozent kürzen. Werden die Verbrauchsinformationen nicht oder unvollständig übermittelt, gilt ein weiteres Kürzungsrecht von 3 Prozent. Beide Kürzungen sind kumulierbar (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Im schlimmsten Fall können also bis zu 6 Prozent gekürzt werden, was auf Seiten der Hausverwaltung nicht nur Kosten, sondern auch einen erheblichen Verwaltungsaufwand schafft.

Ein Hinweis aus der Praxis: Obwohl seit dem 01.12.2022 in deutschen Mehrfamilienhäusern nur noch interoperable (schnittstellenoffene) Messgeräte verbaut werden dürfen, bekomme ich immer wieder mit, dass es Objekte gibt, bei denen das offenbar nicht beachtet wurde und trotz der gesetzlichen Pflicht proprietäre Systeme verbaut worden sind.

Woran das im Einzelfall liegt, lässt sich meist nicht rekonstruieren. Entscheidend ist aber, dass die Verwaltung und die Nutzer einen Anspruch auf konforme Technik haben. Es lohnt sich daher, doppelt und dreifach zu überprüfen, ob bei Ihnen wirklich die korrekten Zähler verbaut sind und im Zweifel auch einen Zählertausch anzufordern.

Wenn Sie ohnehin auf interoperable, Smart-Meter-Gateway-fähige Geräte umrüsten, schaffen Sie damit gleichzeitig die Voraussetzung, um Ihre Heizkosten in Zukunft selbst abzurechnen, statt sie an externe Messdienstleister auszulagern.

Besonders lohnt sich der Zeitpunkt, wenn ohnehin ein Vertrag mit dem bisherigen Messdienstleister zur Verlängerung ansteht: So vermeiden Sie in wenigen Jahren einen doppelten Aufwand für Technik- und Anbieterwechsel.

Aus meiner Sicht sprechen vor allem folgende Argumente für die Selbstabrechnung der Heizkosten:

• Sie haben alle Abrechnungen in einer Software
  Alle Ihre Heizkostenabrechnungen entstehen in derselben Software und greifen auf denselben Datenbestand zu. Das macht den Prozess der Abrechnung übersichtlich und einheitlich.

• Sie bestimmen den Abrechnungszeitpunkt
  Sobald die Verbrauchs- und Kostendaten vorliegen, können Sie die Abrechnung in Sekunden automatisch selbst erstellen. Das erleichtert die Erstellung von Jahresabrechnungen und die Einladungen zu den Eigentümerversammlungen. Wer früher abrechnet, hat letztendlich auch mehr Flexibilität bei der Koordination der Termine.

• Sie können Rückfragen direkt beantworten
  Fragen zur Heizkostenabrechnung erreichen in der Regel ohnehin zuerst die Verwaltung. Wenn alle Daten in Ihrem eigenen System liegen, können Sie solche Fragen direkt beantworten. Wundert sich beispielsweise ein Nutzer über einen hohen Verbrauch in einem bestimmten Monat, sehen Sie die entsprechenden Werte unmittelbar in der eigenen Software.

• Sie können Abrechnungen jederzeit korrigieren
  Eine erstellte Abrechnung lässt sich in der Software jederzeit erneut erzeugen. Wird beispielsweise ein Nutzerwechsel zu spät gemeldet oder eine Brennstoffrechnung nachträglich angepasst, können Sie die betroffene Abrechnung in wenigen Schritten neu erstellen.

• Sie erfüllen die gesetzlichen Vorgaben
  Die unterjährige Verbrauchsinformation (uVI), die CO₂-Kostenaufteilung, die Pflichtangaben und den Jahresvergleich berücksichtigt die Software automatisch und prüft jedes Ergebnis auf Plausibilität. Ihr Aufwand liegt damit vor allem in der Pflege der Daten sowie im Prüfen und Freigeben der Abrechnung.

• Sie gewinnen eine neue Einnahmequelle
  Wenn Sie die Heizkostenabrechnung selbst erstellen, können Sie sie auch als eigene Leistung gegenüber den Eigentümern abrechnen. Die Wertschöpfung bleibt somit im eigenen Haus.

Wie wirtschaftlich die Selbstabrechnung für Sie tatsächlich ist, richtet sich vor allem nach der Größe Ihres Bestands und den Konditionen Ihrer laufenden Verträge mit dem bisherigen Messdienstleister. Sollten Sie zur Selbstabrechnung fragen haben, sprechen Sie mich gerne direkt an. In einem persönlichen Gespräch kann ich Ihnen eine individuelle Einschätzung zu Ihrem Portfolio geben. Meine Kontaktdaten finden Sie auf: www.conlivo.de